原标题：泰禾债务危机难解：高担保、高息债恶性循环
来源：大摩财经
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融资难
撰文 " 舒克
出品 |大摩地产（ID：damoland）
泰禾集团一年多来深陷流动性危机，金融出身的泰禾掌门人、福建地产商人黄其森一度以轻松语态释放危机已过的信号，但实际上泰禾的流动性紧张至今未见缓解迹象，且融资成本日益高企。
9月12日，泰禾集团（000732.SZ）再次发布了一则对子公司的融资担保。公告显示，泰禾控股子公司漳州泰禾通过债权转让方式向华融资产融资，债权转让后漳州泰禾对华融资产负有本金约30亿元的债务，期限不超过 3 年。泰禾将为上述债务提供连带责任保证担保。
公开资料显示，漳州泰禾的资产包括泰禾红树湾项目，蓝山院子等，项目资金处于承压状态。截至今年六月底，资产总额60.8亿，总负债61.5亿，净资产为-7014万，上半年净亏损5148万。
泰禾在公告中表示，“提供担保是为了满足漳州泰禾的资金需求。”同时透露，泰禾对漳州泰禾共授权了47亿元的担保额度，目前已使用30亿。
事实上，今年以来泰禾进行了大量的对外担保。截至9月11日，泰禾实际对外担保余额高达825.5亿，为泰禾最近一期归母权益的447.21%。其中对参股公司实际担保24亿，其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。
如此之高的担保额，意味着上市公司早就已经担保不动了。
泰禾的债务问题一直是关注的焦点。从2017年底那场天津大火之后，泰禾的流动性危机就一直在蔓延。截至去年底，泰禾有息负债高达1155亿，其中短债574.3亿。
受迫于债务危机，泰禾不得不出售了大量项目降低债务。今年六月底，泰禾有息负债降至913.1亿，其中短债330.7亿。
泰禾上半年还债的主要手段就是卖资产。大摩地产统计，今年以来泰禾累计12次出售项目，共计回笼资金116.5亿。其中，泰禾的“老邻居”世茂是这场甩卖最大的收获者，拿下杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾、杭州临安同人、广州增城项目、佛山泰禾院子等多个项目给泰禾输血接近80亿。
除了卖项目求生，今年上半年泰禾还完成了大量长债换短债、高息换低息的融资。
9月10日，泰禾刚刚公告了新一笔境外融资，旗下全资子公司Tahoe Group Global拟在境外公开发行1亿元境外美元债券。
根据计划，本次发行的债券将在新加坡交易所上市，债券期限一年，票面利率11.25%。
本次发债是泰禾2017年开始的境外融资计划的一部分，总计划发行18亿美元债，本次发行后累计已完成12.55亿美元。
2017年7月，泰禾发布公告称，公司全资子公司Tahoe Group Global 拟在境外公开发行美元债券募集资金不超过10亿美元，首期发行不超过5亿美元，期限不超过5年。到了2018年5月，泰禾将拟发行美元债额度由不超过10亿美元增加至不超过18亿美元，并追加了相应的担保额度。
这笔美元债目前共发行了5次，分别是：
2018年1月，发行4.25亿美元规模债券，期限三年和五年，三年期年息7.875%，五年期年息8.125%；
2018年3月，发行2.3亿美元规模债券，期限三年，年息7.875%；
2018年5月，发行1亿美元规模债券，期限三年，年息7.875%；
2019年7月，发行4亿美元规模债券，期限三年，年息15%；
2019年9月，发行1亿美元，期限一年，年息11.25%。
上述美元债均在新加坡交易所上市，每半年付息一次。
值得一提的是，从上述债券发行可以看出，今年以来泰禾的融资成本正在大幅提高。
可以对比的是，以低融资成本出名的龙湖在9月9日刚刚发行一笔8.5亿美元优先票据，期限三年，票面利率为3.95%。
泰禾美元债是15%、11.25%的利率，龙湖美元债是3.95%利率，两大民营房企在融资成本上产生了巨大的差距。
事实上，泰禾的融资成本攀升早有体现。
财报显示，泰禾2018年的平均融资成本为8.52%。其中公司债的融资成本最低，仅有7.36%，在总融资中占20.73%；银行贷款的利率在7.64%，占18%；而融资占比最高（61.27%）的是非银行贷款（信托等），融资成本高达9.17%。
最新的中报显示，泰禾的平均融资成本已经上升到9.3%。泰禾的银行贷款、非银贷款和公司债分别占比22.42%、58.94%和18.64%。三种融资渠道的成本都在提升，其中非银贷款的融资成本已经提高至10.13%。
虽然不惜高息融资，并且出售了大量项目回血，但泰禾的现金流危机仍未解决。截至六月底泰禾的短债仍高达330.7亿，而其手头现金仅有153亿，对短债覆盖率仅有0.46。这也意味着，泰禾还债缺口仍然很大。
与此同时，泰禾借钱的难度正在同步上升。财报显示，今年上半年，泰禾筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元，除了偿付大笔债务外，主要因为借款现金减少。同时，泰禾手中的现金及现金等价物的净增加额同比减少超过七成。
更关键的是，一向走高端路线的泰禾，在市场整体调整的大环境下，明显销售承压。
2017年底，黄其森豪言要在第二年实现2000亿销售额。结果到了今年六月，他在接受媒体采访时又称，泰禾2018年销售额仅为1300亿，2019年目标销售额是1500亿。有意思的是，泰禾从不在正式公告和财报中披露自己的销售额，甚至连交易所问询时都不正面回应。
第三方的克而瑞数据显示，泰禾今年1-8月销售525.4亿，仅完成预期1500亿目标的35%左右，相比上年同期下滑近四成。
泰禾高达400%以上的高担保意味着其融资能力已大幅降低，高息借债意味着融资成本的大幅攀升，再加上泰禾在这轮调控周期中产品去化能力不佳，黄其森度过危机的唯一手段就剩下“卖卖卖”了吗？
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责任编辑：凌辰 SF179